هزینه های مشترک آپارتمان چیست و چگونه محاسبه می شود؟

پدیدار شدن زندگی آپارتمانی در محیط‌های شهری و افزایش جمعیت در شهرهای بزرگ، با خود مشکلات و چالش‌هایی را به همراه آورده است. یکی از مسائل بنیادین در فرهنگ آپارتمان نشینی، پرداخت به موقع شارژ ساختمان است. اصطلاح "شارژ ساختمان" به طور کلی به هزینه‌های متعددی اطلاق می‌شود که به منظور حفظ و نگهداری بخش‌های مشترک یک ساختمان انجام می‌شود. این هزینه‌ها شامل هزینه‌های نظافت، تعمیرات، پرداخت قبوض مشترک و موارد مشابه می‌شوند که برای حفظ بخش‌های مشترک یا مشاع آپارتمان انجام می‌پذیرند.

 این هزینه‌ها برای تمام واحدها و ساکنان ساختمان الزامی است و از طریق شارژ ساختمان مشارکتی دارند. بخش‌هایی از ساختمان که متعلق به یک واحد خاص هستند و دیگر واحدها اجازه استفاده از آنها را ندارند، به عنوان بخش اختصاصی شناخته می‌شوند، در حالی که بخش‌هایی مانند پشت بام، پارکینگ، حیاط، راهروها و پلکان‌ها به عنوان بخش‌های عمومی و مشاع آپارتمان محسوب می‌شوند و هزینه‌های مرتبط با آنها نیز از طریق شارژ ساختمان تقسیم می‌شود. در ادامه این مقاله، به بررسی کامل انواع هزینه های ساختمان پرداخته و قانون هزینه های مشترک ساختمان را نیز بیان می کنیم.

هزینه های مشترک آپارتمان چگونه محاسبه می شوند؟

برای اینکه بررسی دقیقی از هزینه های مشترک آپارتمان داشته باشیم، باید میان دو نوع هزینه تفکیک قائل شویم.

1. هزینه‌های مرتبط با مساحت هر واحد

دسته اول هزینه‌ها، هزینه‌هایی هستند که به مساحت زیربنای اختصاصی هر واحد مسکونی وابسته‌اند. به عبارت دیگر، مصارفی مانند آب، گاز، آسفالت پشت بام و ... در یک واحد با مساحت ۵۰ متری متفاوت از همان مصارف در واحدی با مساحت ۱۰۰ متری خواهند بود. میزان این هزینه‌ها با توجه به مساحت هر واحد و یا تعداد ساکنان در هر واحد تعیین می‌شود. این مشکل در اکثر آپارتمان‌ها وجود ندارد زیرا معمولاً مساحت واحدها یکسان در نظر گرفته می‌شود و هزینه‌های مذکور از طریق شارژ ماهانه پوشش داده می‌شود. همچنین، واحدهای خالی مسکونی نیز ملزم به پرداخت هزینه‌های مشترک نگهداری مشاعات هستند و مالک این واحدها مسئول پرداخت شارژ می‌باشد.

2. هزینه‌های جاری همگانی

دسته دوم از هزینه‌های مشترک آپارتمان، هزینه‌هایی هستند که به مساحت زیربنای ساختمان ارتباط مستقیم ندارند. مخارجی مانند نظافت راهروها، سرویس آسانسورها، مرمت و بازسازی لابی و ... از مهم‌ترین هزینه‌های مشترک محسوب می‌شوند. در این حالت، راهکار متداول تقسیم مساوی هزینه‌ها میان تمام ساکنین است. به عبارت دیگر، اگر یک ساختمان با ۱۲ واحد مسکونی نیاز به نظافت هفتگی داشته باشد، هزینه کارگر روزمزد برای نظافت قسمت‌های عمومی ساختمان، بین تمام واحدها به تساوی تقسیم می‌شود، بدون توجه به متراژ آنها. اینجا تاکید می‌شود که ماده ۲۶ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها تعیین کننده اصول تقسیم هزینه‌های مشترک برای مالکان است و تکلیف مشاعات و دسترسی به مالکان و سایر مسائل مرتبط با هزینه آن، بر عهده ساکنان می‌باشد، و قانون به مالکان حکم خاصی در این مورد تعیین نمی‌کند.

با قسمت های مشترک ساختمان و حقوق مشترکات آشنا شوید

برای اینکه بررسی کاملی از محاسبه هزینه های ماهانه آپارتمان داشته باشیم، بد نیست با قسمت های مشترک ساختمان و حقوق مشترکات بیشتر آشنا شویم. در این خصوص باید گفت مطابق قانون تملک آپارتمان‌ها، ساکنین ساختمان می‌توانند از مشاعات و مشترکات ذکر شده در حد معمول و با احترام به حقوق سایرین استفاده نمایند.

• هیچ واحدی نباید وسایل خود را در حیاط مشاع، پارکینگ، راهرو یا پشت بام مشترک قرار دهد، تا سایر ساکنین را مزاحمت نکند.
• حق تصرف مشاعات نیز برای ساکنین وجود ندارد و نمی‌توانند آن‌ها را به دیگران واگذار نمایند یا بفروشند. در این زمینه، اگر تمامی ساکنین موافقت نمایند، می‌توان برخی از مشترکات را اجاره داد یا بفروشید. در مورد فروش، بحث مالکیت برجسته است که تمام مالکان در این خصوص تصمیم می‌گیرند.
• ساکنین نمی‌توانند وسایل، حیوانات خانگی‌شان، زباله‌ها و دیگر موارد را در بخش‌های مشترک آپارتمان قرار دهند.
• همچنین، تغییر در نقشه و نمای آپارتمان یا تعمیرات داخلی آن، اگر نیاز باشد، باید با موافقت تمامی ساکنین انجام شود.
• استفاده اختصاصی از بخش‌های مشاع ساختمان نظیر برق، آب، گاز و ... ممنوع است. در مواردی که نیاز به استفاده از بخش‌های مشاع باشد، باید با نظر تمامی ساکنین مشخص گردد.

قوانین و نحوه محاسبه هزینه های آب و برق و گاز ساختمان و سایر هزینه ها

ازجمله هزینه های مشترک ساختمان، می توان به هزینه های آب و برق و گاز اشاره کرد. در این خصوص باید گفت در زمینه هزینه های ساختمان و به ویژه در مورد مسائلی مثل آب، گاز و برق، تفاوت‌های قابل توجهی بین ساختمان‌های قدیمی و جدید مشاهده می‌شود. در ساختمان‌های قدیمی، معمولاً از یک کنتور مرکزی برای اندازه‌گیری مصرف مشترک استفاده می‌شد و هزینه‌ها بر اساس توافق‌های عمومی بین ساکنین تقسیم می‌شدند. در عوض، در ساختمان‌های جدید، برای هر واحد کنتورهای مجزا نصب می‌شود و ساکنان هزینه‌ها را بر اساس مصرف واقعی خود پرداخت می‌کنند.

همچنین، در برخی ساختمان‌های جدید، ممکن است امکانات مشترکی مثل شیر آب در پارکینگ یا پیلوت برای شست‌وشوی ماشین یا نیازهای خاص تعبیه شود، و در این موارد هزینه استفاده از این امکانات بین ساکنین تقسیم می‌شود. این نکته حائز اهمیت است که چنین هزینه‌هایی به عنوان هزینه‌های مشترک مدنظر قرار می‌گیرند و بر اساس معاهده و توافقات میان ساکنین تقسیم می‌شوند.

هزینه های ایزوگام پشت بام

در قانون تملک آپارتمان و به ویژه در ماده 4 این قانون، مقرر شده است که حقوق و هزینه‌های مرتبط با قسمت‌های اختصاصی و مشترک ساختمان براساس نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت تمامی قسمت‌های اختصاصی ساختمان، به جز موارد مستثنی که در قانون ذکر شده یا توافق مالکین ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و هزینه‌ها پیش‌بینی کرده باشد، تقسیم می‌شود. این مفهوم به این معنا است که هزینه‌های مشترک به تناسب مالکیت در قسمت‌های اختصاصی محاسبه می‌شود و هر مالک براساس نسبت مساحتی که در اختیار دارد، مشارکت در پرداخت هزینه‌ها را انجام می‌دهد. به عنوان نمونه، در مورد ایزوگام پشت بام، این هزینه‌ها تنها مرتبط با واحد بالاترین نیستند و برای سایر واحدها نیز هزینه‌های مشترک دارند. حق استفاده از پشت بام نیز به عنوان یک مشترکی میان ساکنین تقسیم می‌شود و به هیچ ساکن خاصی محدود نیست.

محاسبه هزینه شارژ ساختمان

از دیگر هزینه های مشترک آپارتمان، می توان به هزینه شارژ ساختمان اشاره کرد که شامل مجموعه ای از هزینه ها است. همانطور که گفتیم، شارژ ساختمان به مجموعه ای از هزینه‌های یک آپارتمان اشاره دارد که به شکل دوره‌ای و معمولاً ماهانه یا چند ماهه توسط ساکنین پرداخت می‌شود و براساس توافق بین مدیر و اعضا تعیین می‌شود. این هزینه‌ها شامل هزینه‌های مصرف مشترک و نیز پرداخت حقوق مدیر یا مدیران می‌شود، که نیازمند توافق ساکنین یا مالکان است. پس از آشنایی با قوانین مربوط به هزینه ها قادر خواهیم بود هزینه‌های ساختمان را به طور دقیق تقسیم بندی کرده و مدیریت بهتری را برای آپارتمان انجام دهیم.

قانون تعمیرات ساختمان چیست؟

اکنون که با هزینه های ساختمان آشنا شدیم، بد نیست بررسی کوتاهی از قانون تعمیرات در ساختمان نیز داشته باشیم. طبق این قانون، تقسیم‌بندی هزینه‌های تعمیرات آپارتمان و هزینه‌های عمرانی آپارتمان بر عهده تمامی ساکنین است، و هیچ امکانی برای اجتناب از پرداخت این مخارج وجود ندارد. این الزام به مدت زمان زندگی در ساختمان معین نمی‌شود. به عبارت دیگر، ساکنین با تجربه دو سالی نمی‌توانند ادعا کنند کمترین میزان هزینه تعویض درب پارکینگ را پرداخت کنند نسبت به فردی که ده سال در مجتمع سکونت داشته باشد. قانونی که هزینه‌های تعمیرات در آپارتمان را به صورت یکسان میان ساکنین تقسیم می‌کند، هیچ ارتباطی به مدت زمان سکونت در مجتمع ندارد و برای همه ساکنین یکسان اعمال می‌شود.

مهم ترین نکته در زمینه هزینه های ساختمان

معمولاً هزینه‌هایی نظیر نظافت و نگهبانی، هزینه آسانسور، هزینه برق و آب و گاز مشترک بر عهده هیچ فردی نیستند. اما مسئله اختلاف ساکنین با مدیران معمولاً مربوط به هزینه‌های تعمیرات در ساختمان است. بعضی اوقات، قسمتی از بخش‌های مشترک ساختمان توسط یکی از ساکنین خراب می‌شود یا مشکلاتی پیش می‌آید. در چنین مواردی، فرد مسئول برای هزینه‌های مرتبط با تعمیرات آن بخش باید به شخصی پرداخت کند. در این صورت فرد موردنظر نمی‌تواند به خاطر اینکه بخش خراب شده ساختمان مشترک برای همه است، هزینه‌ای را از مدیریت یا ساکنین دیگر درخواست کند.

اختلاف در بخش هزینه های ساختمان چگونه برطرف می شود؟

ساکنانی که مخالف مبلغ هزینه‌های مشترک مشاعات هستند، می‌توانند در ابتدا اعتراض خود را به مدیر ساختمان اعلام کنند. مدیران نیز با ارائه مستندات و فهرست هزینه‌ها سعی در قانع کردن شخص معترض و گزارش دادن هزینه‌ها به او دارند. اما در مواردی که اختلاف همچنان وجود داشته باشد و مالک راضی به پرداخت نشود، او حق دارد شکایت خود را به مراجع قضایی اعلام کرده و از این طریق میزان هزینه‌ها را پیگیری کند.

در موارد دیگری اختلاف ممکن است به دلیل عدم پرداخت به موقع مالکین ایجاد شود. در صورتی که مدیر ساختمان قادر به دریافت هزینه‌ها از مالک نباشد، در جلسات مدیریت ساختمان به مالک خاطی هشدار داده خواهد شد تا هر چه سریع‌تر هزینه‌های مشترک ساختمان را پرداخت کند. اما اگر مالک به این هشدارها توجه نکند، مدیر ساختمان می‌تواند شکایت خود را به مراجع قضایی اعلام کند.

هزینه های بیمه ای ساختمان

در زندگی آپارتمانی، علاوه بر هزینه هایی که برای شارژ ساختمان، آب و برق، تعمیرات و...، توسط افراد پرداخت می شود، هزینه های بیمه ای نیز وجود دارد که برای جلوگیری از خسارت های ناگوار توسط سرپرست خانوار پرداخت می شود و هزینه آن نیز باید به صورت مشترک توسط واحد ها پرداخت گردد. ازجمله اصلی ترین هزینه های بیمه ای ساختمان عبارتند از:

• بیمه مسئولیت هیئت مدیره ساختمان : این بیمه نامه برای تمامی مدیران ساخمان ها و مجتمع های مسکونی از لحاظ قانونی اجباری بوده و باید تهیه گردد. ریزش نمای ساختمان، ایجاد خسارت به ساختمان مجاور، آتش سوزی، ترکیدگی لوله و نشت آب، ریزش چاه ساختمان، ایجاد هر گونه خسارت برای آسانسور، آسیب به نظافتچی، سرایدار و یا نگهبان و... از خطرات تحت پوشش این بیمه نامه به حساب می آیند.
• بیمه مسئولیت دارندگان آسانسور : این بیمه نامه برای تمامی ساختمان های مسکونی، تجاری و... در صورت داشتن آسانسور الزامی می باشد.
• بیمه آتش سوزی مجتمع مسکونی و آپارتمان : بیمه آتش سوزی یکی از بیمه نامه های مهم و کاربردی برای هرگونه ساختمان یا مجتمع مسکونی یا تجاری است که توسط هیئت مدیره برای کل ساختمان - یا توسط هر یک از مالکان برای واحد خود - تهیه می شود
• بیمه حوادث انفرادی سرایدار، نگهبان و کارگران : در صورتی که ساختمان دارای سرایدار، نگهبان یا کارگر باشد و این افراد در هنگام خرید بیمه مسئولیت هیئت مدیره ساختمان تحت پوشش قرار نگرفته باشند، این بیمه نامه نیز توسط مدیران ساختمان برای این افراد باید خریداری گردد.

همچنین بخوانید:

• پرداخت هزینه و خرید بیمه آتش سوزی بر عهده مالک است یا مستاجر؟
• خرید و پرداخت هزینه بیمه آسانسور بر عهده مالک است یا مستاجر؟

جمع بندی

در این مقاله سعی بر آن شد تا بررسی کاملی از هزینه های مشترک آپارتمان داشته باشیم. همانطور که مطالعه کردید، در چند دهه اخیر، زندگی آپارتمان نشینی افزایش زیادی داشته است. از آنجایی که قیمت خانه های ویلایی بیش از حد افزایش یافته، افراد به بیشتر به سمت خرید خانه های آپارتمانی می روند. زندگی آپارتمان نشینی همراه با قوانین و مقررات و البته هزینه های مشترکی است که ازجمله اصلی ترین آنها می توان به هزینه شارژ ساختمان، هزینه های بیمه ای، هزینه تعمیرات ساختمان و...، اشاره کرد.

مقالات پیشنهادی:

• بیمه تضمین کیفیت ساختمان
• خرید بیمه مسئولیت مهندسین ناظر، طراح و محاسب
• بیمه مسئولیت چیست؟
• خطرات آسانسور ؛ روش های پیشگیری و جبران خسارت